Bezahlbaren Wohnraum schaffen – mit Landeszuschüssen der L-Bank
Wir begleiten Investoren, Bauherren und Kommunen von der ersten Idee bis zur bewilligten Förderung. Hier finden Sie kompakt die Themen, die dabei immer wieder auftauchen.
Warum sich geförderter Wohnraum rechnet
Die Rendite im preisgebundenen Wohnungsbau entsteht nicht über die Miete – sie ist gedeckelt. Sie entsteht über drei andere Hebel, die zusammenwirken.
Landeszuschuss
Ein nicht rückzahlbarer Zuschuss senkt den Eigenkapitaleinsatz unmittelbar – ohne Zins- und Tilgungslast über die Laufzeit. Seine Höhe bestimmen Sie über Bindungsdauer und Mietpreisabsenkung mit.
Steuerliche Abschreibung
Für den Mietwohnungsneubau bestehen derzeit mehrere steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nebeneinander. Richtig geplant, ist das nach wie vor das stärkste Argument für die Investition.
Planbare Belegung
Nachfrage nach gebundenem Wohnraum übersteigt das Angebot deutlich. Das bedeutet niedrige Leerstands- und Fluktuationsrisiken über die Bindungsdauer.
Wir rechnen nicht allein – wir rechnen gemeinsam
Steuerliche Wirkung, Förderfähigkeit und Bankfähigkeit lassen sich nicht getrennt voneinander beurteilen. Wer sie nacheinander klärt, korrigiert am Ende zweimal.
Wir setzen uns deshalb früh mit allen Beteiligten an einen Tisch: mit Ihnen als Investor, mit Ihrem Steuerberater und mit Ihrer Bank. Wir bringen die Förderlogik und die Berechnungen ein, Ihr Steuerberater die steuerliche Beurteilung, Ihre Bank die Finanzierungssicht. Dass wir aus dem Bankgeschäft kommen, hilft dabei: Wir wissen, welche Unterlagen ein Kreditausschuss sehen will. Am Ende steht eine Zahl, hinter der alle drei stehen.
Bindungsdauer und Mietpreisabsenkung
Zwei Stellschrauben bestimmen die Höhe der Förderung: wie lange Sie sich binden und wie weit Sie die Miete gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete absenken. Beide zusammen ergeben den Förderbetrag.
Welche Kombination für Ihr Vorhaben die richtige ist, hängt von Ihren Kosten, Ihrer Finanzierung und Ihren Plänen mit dem Objekt ab. Der Verzicht bei der Miete wird durch den Zuschuss ausgeglichen – wie weitgehend, entscheidet sich in der Kalkulation.
Erfahrungsgemäß ist die Variante, die auf den ersten Blick nach dem größten Verzicht aussieht, wirtschaftlich oft die beste. Das lässt sich aber nicht pauschal sagen, sondern nur rechnen.
Womit können wir Ihnen weiterhelfen?
Hier finden Sie zu jedem Thema das Wichtigste in Kürze. Alles Weitere klären wir persönlich – von jedem Thema aus können Sie direkt ein Erstgespräch vereinbaren.
Sozialer Wohnungsbau
Wie die Landesförderung funktioniert, was gefördert wird und welche Bindungen Sie dafür eingehen.
Thema ansehen → Für Eigentümer & BestandshalterUmwidmung & Bestand
Aus Büro, Praxis oder Gewerbe wird Wohnraum – auch im Bestand ist vieles förderfähig.
Thema ansehen → Für UnternehmenMitarbeiterwohnen
Das Land hat eine eigene Förderlinie für Wohnraum zugunsten von Beschäftigten. Auch mehrere Unternehmen gemeinsam.
Thema ansehen → Für VermieterWohnberechtigungsschein
Was der Wohnberechtigungsschein für Sie als Vermieter bedeutet – und wen Sie damit erreichen.
Thema ansehen → Für Vermieter & InvestorenOrtsübliche Vergleichsmiete
Wie sie nachgewiesen wird – und was zu tun ist, wenn die Gemeinde keinen qualifizierten Mietspiegel hat.
Thema ansehen → Für Bauherren & PlanerWohnungsgrößen & Belegung
Zwei Vorgaben entscheiden über Förderfähigkeit und Vermietbarkeit. Wir prüfen Ihre Planung darauf.
Thema ansehen →Konkrete Fragen? Unter Fragen finden Sie, was wir im Erstgespräch mit Ihnen klären. Gemeinden finden hier eine eigene Darstellung.
Sozialer Wohnungsbau & Landesförderung
Das Land Baden-Württemberg fördert die Schaffung von Mietwohnraum, der einer Miet- und Belegungsbindung unterliegt. Abgewickelt wird die Förderung über die L-Bank. Gefördert werden nicht nur Neubauten, sondern auch die Umwidmung von Nichtwohngebäuden, Aufstockungen und Anbauten sowie der Erwerb neuer Mietwohnungen.
Entscheidend ist der richtige Zeitpunkt: Die Förderlogik muss stehen, bevor der Bauantrag gestellt und die Finanzierung verhandelt wird. Wer erst danach rechnet, verschenkt regelmäßig Fördervolumen – oder stellt fest, dass der Grundriss die Wohnflächengrenzen reißt.
Was wir im Erstgespräch klären
- Ob Ihr Vorhaben dem Grunde nach förderfähig ist
- Was die Bindung für Sie konkret bedeutet
- Ob die geplanten Wohnflächen die Grenzen einhalten
- Welche nächsten Schritte in Ihrem Zeitplan sinnvoll sind
Umwidmung & Bestand
Nicht jeder geförderte Wohnraum muss neu gebaut werden. Leerstehende Büroetagen, aufgegebene Praxen, ungenutzte Gewerbeflächen und nicht ausgebaute Dachgeschosse lassen sich in Wohnraum überführen – und zwar förderfähig.
Der Reiz liegt auf der Hand: Grundstück, Erschließung und oft auch die tragende Struktur sind vorhanden. Wo Büroflächen dauerhaft leer stehen und keine Nachvermietung in Sicht ist, wird aus einem Problem im Bestand eine Investition mit Landesförderung.
Gleichzeitig ist die Umwidmung anspruchsvoller als der Neubau. Baurecht, Brandschutz, Belichtung, Schallschutz, Stellplätze und die energetischen Anforderungen müssen zusammenkommen – und die Wohnungszuschnitte müssen die Größengrenzen der Förderung einhalten, obwohl der Bestand die Geometrie vorgibt. Genau hier entscheidet sich früh, ob ein Vorhaben trägt.
Kommt eine Umwidmung für Sie infrage?
Schildern Sie uns kurz, was Sie im Bestand haben – Nutzung, Fläche, Baujahr. Wir sagen Ihnen, ob sich eine genauere Prüfung lohnt.
Mitarbeiterwohnen
Baden-Württemberg war das erste Bundesland, das Unternehmen beim sozialen Wohnungsbau mit ins Boot geholt hat. Die Förderlinie „Mitarbeiterwohnen“ unterstützt Bauherren, die Wohnraum zugunsten von Beschäftigten eines oder mehrerer Unternehmen schaffen – durch Neubau, Erwerb, Ausbau oder Umwandlung. Inzwischen ist sie um die Variante der Werkmietwohnung erweitert.
Wohnraum ist zum Standortfaktor geworden. Wer in einer angespannten Region Fachkräfte gewinnen will, konkurriert längst nicht mehr nur über das Gehalt. Eine verfügbare, bezahlbare Wohnung entscheidet mit – bei Pflegekräften, im Handwerk, in der Produktion, bei Auszubildenden.
Bemerkenswert an der Förderlinie ist, dass sich mehrere Unternehmen zusammenschließen können. Für den Mittelstand, dem ein eigenes Wohnbauprojekt allein zu groß wäre, ist das der eigentliche Hebel – und der Punkt, den wir am häufigsten erklären.
Der Punkt, an dem die meisten Planungen kippen
Die Wohnungen dürfen an Beschäftigte überlassen werden – sofern diese einen gültigen Wohnberechtigungsschein besitzen. Die Mitarbeitereigenschaft tritt zur Wohnberechtigung hinzu, sie ersetzt sie nicht.
Viele Unternehmen winken hier ab, weil sie ihre Belegschaft für zu gut verdienend halten. Das ist meist ein Irrtum – siehe Wohnberechtigungsschein.
Ebenso wichtig: Sie dürfen mit dem Vorhaben noch nicht begonnen und noch keine Verträge geschlossen haben. Wer zuerst kauft und dann fragt, ist raus.
Der Wohnberechtigungsschein – kurz erklärt
Geförderte Wohnungen dürfen Sie nur an Haushalte überlassen, die einen gültigen und zur Wohnung passenden Wohnberechtigungsschein vorlegen. Ausgestellt wird er von der Gemeinde, gilt landesweit und höchstens ein Jahr. Mehr müssen Sie im Alltag meist nicht wissen.
Der Mieterkreis ist größer, als die meisten vermuten
Die Einkommensgrenzen für den Wohnberechtigungsschein liegen deutlich höher, als der Begriff „sozialer Wohnungsbau“ vermuten lässt. Sie orientieren sich am durchschnittlichen Verdienst, nicht an einer Armutsschwelle. Und maßgeblich ist nicht das Bruttoeinkommen, sondern ein nach gesetzlichen Regeln bereinigter Wert.
In der Praxis heißt das: Auch Haushalte mit mittlerem Einkommen sind wohnberechtigt. Facharbeiter, Pflegekräfte, Erzieherinnen, Rentner, junge Familien – und damit auch ein großer Teil der Belegschaft, wenn Sie über Mitarbeiterwohnen nachdenken.
Ob die Haushalte, an die Sie vermieten möchten, die Voraussetzungen erfüllen, prüfen wir im Erstgespräch anhand der aktuell geltenden Grenzen.
Was Sie als Vermieter beachten
- Der Schein muss gültig sein und zur konkreten Wohnung passen
- Ausgestellt wird er von der Gemeinde, nicht von Ihnen
- Er gilt landesweit und ist zeitlich befristet
- Die Einzelheiten stehen in der Broschüre des Landes
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet ab, was für vergleichbaren Wohnraum in einer Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Bei gefördertem Wohnraum ist sie der Bezugspunkt für die Mietbindung: Von ihr aus wird abgesenkt. Weil Mieterhöhungen während der Bindung eng begrenzt sind, legt dieser eine Wert zugleich die Ertragsentwicklung über Jahrzehnte fest. Damit entscheidet er unmittelbar über die Wirtschaftlichkeit Ihres Projekts.
Die Gemeinde muss bestätigen
Im Förderverfahren genügt es nicht, die ortsübliche Vergleichsmiete selbst zu ermitteln – sie muss von der Gemeinde bestätigt werden. Das ist ein eigener Verfahrensschritt, der eingeplant werden will. Warum viele Gemeinden dabei zu vorsichtig sind und was das kostet, haben wir für Kommunen gesondert dargestellt.
Liegt für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, ist der Nachweis unkompliziert. Fehlt er – und das ist außerhalb der größeren Städte häufig der Fall –, gibt es zwei Alternativen.
Qualifizierter Mietspiegel
Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, wird die Vergleichsmiete daraus abgeleitet. Der einfachste und schnellste Weg.
Drei Referenzobjekte
Ohne qualifizierten Mietspiegel können drei vergleichbare Wohnungen benannt werden, deren Mieten als Referenz dienen. Vergleichbarkeit nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ist entscheidend.
Sachverständigengutachten
Alternativ wird ein Gutachter beauftragt. Kostet Zeit und Geld, liefert aber eine belastbare Grundlage – gerade bei atypischen Objekten oder dünnem Vergleichsmarkt.
Wohnungsgrößen & Belegung
Zwei Vorgaben sind einzuhalten, und beide sind unkompliziert, wenn man sie früh kennt: Die L-Bank gibt vor, wie groß eine geförderte Wohnung sein darf. Und die Regeln zum Wohnberechtigungsschein bestimmen, wer sie später beziehen kann.
Aus beidem zusammen ergibt sich, ob eine Wohnung förderfähig ist – und ob sie sich später gut vermieten lässt. Beide Vorgaben hängen an Wohnfläche, Zuschnitt und Ausstattung. Eine Wohnung kann auf den ersten Blick unauffällig wirken und trotzdem herausfallen.
Deshalb prüfen wir Wohnflächenberechnungen strukturiert auf Förderfähigkeit und erstellen die Belegungsmatrix für das gesamte Vorhaben – Wohnung für Wohnung, mit Kennzeichnung der Zweifelsfälle. Das Ergebnis ist eine Aussage, auf die sich Planung, Bank und Förderstelle stützen können.
Der beste Zeitpunkt ist vor dem Bauantrag
Solange nur geplant wird, lässt sich ein Grundriss mit wenigen Quadratmetern retten. Nach dem Bauantrag wird daraus eine Umplanung, nach dem Rohbau ein Verlust.
Schicken Sie uns die Wohnflächenberechnung Ihres Architekten – wir sagen Ihnen, wo es eng wird.
„Wir begleiten Wohnungsbauprojekte in ganz Baden-Württemberg – vom Mehrfamilienhaus bis zur Quartiersentwicklung. Unser Anspruch: realistische Förderannahmen, saubere Berechnungen und belastbare Ergebnisse."Sebastian Düsenberg, Bankkaufmann
Geschäftsführer der sbc GmbH Sozial-Bau-Consulting
Unverbindliches Erstgespräch
Im Erstgespräch klären wir, ob und wie Ihr Vorhaben förderfähig ist – und welche nächsten Schritte sinnvoll sind. Kostenfrei und ohne Verpflichtung.
- 1 Sie melden sich. Formular ausfüllen – wir antworten innerhalb von zwei Werktagen.
- 2 Wir sprechen unter vier Augen. Telefonisch, online oder vor Ort. Sie schildern Ihr Vorhaben, wir sagen offen, ob es trägt.
- 3 Wir holen alle an einen Tisch. Wenn es passt, setzen wir uns mit Ihnen, Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank zusammen – damit Förderung, Steuer und Finanzierung von Anfang an zusammenpassen.
Was wir für eine erste Einschätzung brauchen
Je vollständiger diese Angaben vorliegen, desto belastbarer ist das, was wir Ihnen im Erstgespräch sagen können. Fehlt etwas, sprechen wir trotzdem – dann eben allgemeiner.
- Grundstück – Fläche in m², Adresse und/oder Flurstücknummer
- Erwerb – Kaufpreis und Kaufdatum
- Wohnfläche – nach Wohnflächenverordnung berechnet, Balkone und Terrassen zu 25 % angesetzt
- Barrierefreiheit – welcher Anteil der Wohnfläche ist barrierefrei nach DIN 18040-2?
- Herstellungskosten – als Vollkosten
Zur Wohnfläche: Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung, nicht die DIN 277. Beide Werte weichen voneinander ab – wer die falsche Berechnung zugrunde legt, verschätzt sich bei der Förderfähigkeit.