Die ortsübliche Vergleichsmiete – und warum sie über Ihren Wohnungsbau entscheidet
Wenn in Ihrer Gemeinde kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete im Förderverfahren dennoch bestätigen. Ohne belastbare Vergleichswerte wird im Zweifel niedrig angesetzt. Das wirkt vorsichtig – hat aber eine Folge, die selten mitbedacht wird. Auf dieser Seite finden Sie außerdem, was Ihre Gemeinde für jede geschaffene Wohneinheit erhält und wie sich ein Vorhaben ohne kommunales Eigenkapital verwirklichen lässt.
Warum ein zu niedriger Ansatz nach hinten losgeht
Ein niedrig angesetzter Vergleichsmietwert fühlt sich wie Mieterschutz an. Tatsächlich schützt er niemanden. Denn die geförderte Miete wird von der ortsüblichen Vergleichsmiete abgeleitet und liegt darunter. Wird der Ausgangswert zu niedrig taxiert, sinkt die zulässige Miete entsprechend – bis zu dem Punkt, an dem sich kein Investor mehr findet.
Das Ergebnis ist dann nicht günstiger Wohnraum. Das Ergebnis ist gar kein Wohnraum.
Hinzu kommt die lange Perspektive: Mieterhöhungen sind während der Bindung eng begrenzt. Wer niedrig startet, bleibt über die gesamte Bindungsdauer niedrig – der Ansatz von heute legt die Ertragslage eines Gebäudes für Jahrzehnte fest.
Was das für ein konkretes Vorhaben in Ihrer Gemeinde bedeutet, rechnen wir Ihnen gern vor. Die Zahlen sind meist deutlicher, als man erwartet.
Was die Gemeinde selbst dafür bekommt
Weniger bekannt als die Förderung selbst ist die Nachfrageprämie. Sie wird nicht dem Investor gewährt, sondern der Gemeinde – und zwar dafür, dass auf ihrem Gebiet geförderter Sozialmietwohnraum neu entsteht. Je geschaffener Wohneinheit fließt der Gemeinde damit ein fester Betrag zu.
Beantragt wird die Prämie bei der L-Bank, und zwar ab Bezugsfertigkeit der Wohnungen innerhalb eines Jahres. Voraussetzung ist, dass das fertiggestellte Objekt nach dem aktuellen Landesprogramm gefördert wurde. Die Mittel sind anschließend innerhalb von drei Jahren für bestimmte Zwecke einzusetzen.
Die Frist ist der Punkt, an dem in der Praxis Geld liegen bleibt: Wer den Antrag nach Bezugsfertigkeit vergisst, kann ihn später nicht nachholen.
Grundstück statt Eigenkapital
Die häufigste Rückmeldung aus Rathäusern lautet: „Wir hätten Flächen, aber kein Geld.“ Das ist kein Widerspruch, sondern die Ausgangslage für eine Konstellation, von der alle drei Seiten profitieren.
Die Gemeinde muss nicht selbst bauen, um zu steuern, was gebaut wird. Sie kann das Grundstück im Konzeptverfahren vergeben statt an den Höchstbietenden – und dabei Bindungsdauer, Wohnungsmix und Zielgruppe verbindlich vorgeben. Ein am Vorhaben orientierter Grundstückspreis wirkt dabei unmittelbar auf die Kalkulation: Er senkt den Kapitalbedarf des Investors genau an der Stelle, an der Wohnungsbauprojekte heute scheitern.
Der Generalmietvertrag
Einzelne kommunale Belegungsrechte an fremden Objekten stoßen bei Investoren in der Praxis auf wenig Gegenliebe – sie schränken ein, ohne einen erkennbaren Gegenwert zu bieten. Wenn es der Gemeinde darum geht, die Belegung in der Hand zu behalten, führt deshalb ein anderer Weg zum Ziel: der Generalmietvertrag.
Die Gemeinde mietet das gesamte Gebäude vom Investor an und vermietet die einzelnen Wohnungen selbst weiter.
Für beide Seiten ist das attraktiv. Die Gemeinde entscheidet über jede einzelne Wohnung und kann Wohnraum dorthin lenken, wo der Bedarf am dringendsten ist. Der Investor hat einen einzigen, bonitätsstarken Mieter statt acht Mietverhältnissen, kein Leerstandsrisiko und keinen Verwaltungsaufwand mit Einzelmietern – ein Argument, das in Finanzierungsgesprächen erfahrungsgemäß schwerer wiegt als die Fördersumme.
Wichtig: Die Belegungsbindung gilt auch beim Generalmietvertrag
Ein Generalmietvertrag verschafft der Gemeinde die volle Steuerung über die Belegung – er hebt die Bindung aber nicht auf. Jeder Haushalt, der in eine dieser Wohnungen einzieht, muss einen gültigen und zur Wohnung passenden Wohnberechtigungsschein vorlegen. Das gilt für die Gemeinde als Zwischenvermieterin genauso wie für jeden anderen Vermieter.
Damit ausdrücklich nicht vereinbar ist die Nutzung als kurzfristige Unterbringung, etwa als Notunterkunft oder Gemeinschaftsunterkunft. Gefördert wird dauerhafter Mietwohnraum mit regulären Mietverhältnissen. Der Maßstab ist dabei nicht, wer einzieht, sondern wie: Wer die Voraussetzungen für einen Wohnberechtigungsschein erfüllt, kann eine solche Wohnung anmieten – unabhängig von Herkunft oder Vorgeschichte. Was nicht geht, ist die Zweckentfremdung geförderter Wohnungen für eine vorübergehende Unterbringung außerhalb regulärer Mietverhältnisse.
Wer das im Vorfeld nicht sauber klärt, riskiert einen Verstoß gegen die Belegungsbindung – mit Folgen für die Förderung.
Wer wobei gewinnt
Die Gemeinde erhält gebundenen Wohnraum, ohne eigenes Kapital einzusetzen und ohne Bauherrenrisiko. Sie steuert über die Konzeptvergabe, was entsteht, und erhält zusätzlich die Nachfrageprämie. Möchte sie darüber hinaus über die Belegung jeder einzelnen Wohnung bestimmen, ist der Generalmietvertrag der Weg dorthin.
Der Investor baut auf einem Grundstück, dessen Preis am Vorhaben ausgerichtet ist statt am Höchstgebot – der größte Einzelhebel auf den Eigenkapitalbedarf. Dazu kommen die Landesförderung und, bei einem Generalmietvertrag, ein Objekt mit einem bonitätsstarken Mieter und ohne Leerstandsrisiko.
Die Mieterhaushalte bekommen bezahlbaren Wohnraum in ihrer Gemeinde – dort, wo sie arbeiten, wo die Kinder zur Schule gehen und wo die Pflegekraft gebraucht wird, die sich die freie Marktmiete nicht leisten kann.
Eines lässt sich damit allerdings nicht heilen: Ein zu niedrig angesetzter Vergleichsmietwert bleibt auch dann ein Ausschlusskriterium, wenn das Grundstück günstig ist. Beide Stellschrauben müssen stimmen.
Wenn Ihre Gemeinde selbst als Bauherr auftreten möchte, gibt es dafür übrigens eine eigene Förderlinie für kommunale Gebietskörperschaften. Auch diese Variante schauen wir uns im Gespräch gern mit Ihnen an.
Was Sie tun können, wenn kein Mietspiegel vorliegt
Sie müssen den Wert nicht aus dem Bauch heraus festlegen. Es gibt zwei anerkannte Wege, ihn nachvollziehbar herzuleiten – beide bleiben vollständig in Ihrer Hand:
- Drei vergleichbare Objekte benennen. Deren tatsächliche Mieten dienen als Referenz. Die Vergleichbarkeit richtet sich nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
- Ein Sachverständigengutachten beauftragen. Aufwendiger, aber belastbar – und gerade dann sinnvoll, wenn der örtliche Vergleichsmarkt dünn ist oder ein Vorhaben aus dem Rahmen fällt.
Beides schafft, was eine geschätzte Zahl nicht leisten kann: eine Begründung, die gegenüber Gemeinderat, Förderstelle und Investor gleichermaßen trägt – und die niemand als willkürlich angreifen kann.
Der Blick über die Gemarkungsgrenze
Kaum eine Gemeinde steht mit dieser Frage allein da. Die Nachbargemeinde hat meist dieselbe Ausgangslage – vergleichbarer Wohnungsmarkt, vergleichbare Bodenpreise, oft dieselben Bauträger, die anfragen. Und häufig auch dieselbe Unsicherheit beim Ansatz der Vergleichsmiete.
Ein Austausch unter Bürgermeisterkollegen aus der Umgebung ist deshalb oft der schnellste Weg zu einem belastbaren Wert. Wer erfährt, welche Ansätze im Nachbarort tragfähig waren und welche Vorhaben dort tatsächlich gebaut wurden, hat eine ganz andere Grundlage als jemand, der allein schätzt. Nebenbei entsteht dabei genau das, was für den Nachweis über Referenzobjekte ohnehin gebraucht wird: Kenntnis vergleichbarer Mieten in vergleichbaren Lagen.
Wenn Sie regelmäßig in einem Bürgermeistersprengel oder einer vergleichbaren Runde zusammenkommen, ist das ein guter Rahmen für dieses Thema. Wir stellen die Zusammenhänge dort gern in einem kompakten Vortrag dar – mit Rechenbeispielen aus der Region statt allgemeiner Folien.
Unser Angebot an Kommunen
Die Entscheidung liegt bei Ihnen – wir liefern die Grundlagen dafür. Wir bereiten die Zahlen so auf, dass sie nachvollziehbar und gegenüber Gemeinderat, Förderstelle und Antragstellern belastbar sind: Was kostet ein Vorhaben tatsächlich, welche Miete trägt es, und ist es unter den gegebenen Rahmenbedingungen realistisch?
Wenn Sie einen Wert bereits ermittelt haben, rechnen wir gern gegen. Wenn Sie noch keinen haben, zeigen wir Ihnen, welche Wege dafür anerkannt sind und was andere Gemeinden in vergleichbarer Lage tun.
Das Erstgespräch ist kostenfrei. Gern auch als Termin im Rathaus, als Kurzvortrag im Gemeinderat oder als Beitrag in einer Bürgermeisterrunde.