Miet- und Belegungsbindung: die Gegenleistung für die Förderung
Wer die Förderung des Landes erhält, verpflichtet sich zu zwei Dingen: einer gedeckelten Miete und einer Vermietung an wohnberechtigte Haushalte. Beide Bindungen liegen auf dem Objekt – und bestimmen über Jahrzehnte, was es erwirtschaftet.
Die Bindung in Zahlen
nach Wahl: 10, 15, 25, 30 oder 40 Jahre ab Bezugsfertigkeit. Die Regel sind 30 Jahre.
unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, wählbar. Die Regel sind 33 %.
Vermietet wird nur an Haushalte mit einem in Baden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsschein.
Längere Bindung und tiefere Absenkung erhöhen die Förderung, kürzere und geringere senken sie.
Die Bindungen sind öffentlich-rechtlich und liegen auf der Wohnung, nicht auf der Person.
Bindungen können auch an vorhandenen Wohnungen begründet werden – gefördert per Zuschuss.
Was die Miete bindet – und was die Belegung
Mietbindung
Die Kaltmiete liegt während der gesamten Bindungsdauer um den gewählten Prozentsatz unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen sind in dieser Zeit eng begrenzt.
Damit legt der Ausgangswert der Vergleichsmiete die Ertragsentwicklung über Jahrzehnte fest. Deshalb ist er so wichtig – und deshalb muss die Gemeinde ihn bestätigen.
Belegungsbindung
Vermietet wird nur an Haushalte mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein, der zur Wohnungsgröße passt – bei der Erstvermietung und bei jeder Wiedervermietung.
Allen wohnberechtigten Haushalten ist gleichermaßen Zugang zu gewähren. Eine Bevorzugung bestimmter Gruppen ist nur in den dafür vorgesehenen Förderlinien zulässig, etwa beim Mitarbeiterwohnen.
Fünf Laufzeiten, eine Logik
Die Förderung ist auf 30 Jahre Bindung ausgelegt. Wer kürzer bindet, erhält proportional weniger; die Darlehensvarianten der L-Bank heißen entsprechend MW10, MW15, MW25 und MW30.
Bei 40 Jahren Bindung bleiben Zinsverbilligung und Zinsbindung auf 30 Jahre begrenzt. In der Förderlinie für Kommunen sind nur 30 oder 40 Jahre möglich.
Erfahrungsgemäß
Die Variante, die auf den ersten Blick nach dem größten Verzicht aussieht, ist wirtschaftlich oft die beste. Welche Kombination aus Laufzeit und Absenkung für Ihr Vorhaben trägt, hängt von Ihren Kosten, Ihrer Finanzierung und Ihren Plänen mit dem Objekt ab. Das lässt sich nicht pauschal sagen – nur rechnen.
Was die Bindung im Alltag bedeutet
Die meisten Fragen stellen sich nicht bei der Bewilligung, sondern Jahre später – beim Mieterwechsel, beim Verkauf oder beim Blick auf die Miete.
Jede Vermietung braucht einen passenden Schein
Der Wohnberechtigungsschein muss gültig sein und zur konkreten Wohnung passen. Er wird von der Gemeinde ausgestellt, gilt landesweit und ist befristet.
Die Bindung geht beim Verkauf mit
Die Bindungen liegen auf dem geförderten Objekt. Wer kauft, übernimmt sie für die Restlaufzeit. Das beeinflusst den Wert – und muss in jede Exit-Überlegung einfließen.
Mieterhöhungen sind gedeckelt
Während der Bindung darf die Miete nur in engen Grenzen steigen. Ein zu niedriger Start lässt sich später nicht aufholen.
Bindung an Ersatzwohnungen ist möglich
In bestimmten Fällen können die Bindungen statt an den geförderten Wohnungen an gleichwertigen Ersatzwohnungen entstehen. Das muss vor dem Antrag mit der L-Bank abgestimmt sein.
Verstöße haben Folgen für die Förderung
Eine Vermietung ohne passenden Wohnberechtigungsschein oder eine nicht vorgesehene Nutzung ist ein Verstoß gegen die Bindung – mit Konsequenzen für die Förderung.
Die richtige Bindung für Ihr Objekt
Wir rechnen Laufzeit und Mietabsenkung gemeinsam mit Ihrem Steuerberater und Ihrer Bank durch – passend zu dem, was Sie mit dem Objekt vorhaben. Bei Bestandswohnungen prüfen wir, ob sich die Begründung von Bindungen lohnt.
Das Ergebnis für Sie
- Bindungsdauer und Absenkung, die zu Ihren Plänen passen
- Belastbarer Ansatz der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Klarheit über die Wirkung bei Verkauf und Bindungsende
- Prüfung von Bindungen im Bestand ohne Baumaßnahme
Fragen zur Miet- und Belegungsbindung
Wie lange dauert die Miet- und Belegungsbindung?
Sie wählen 10, 15, 25, 30 oder 40 Jahre ab Bezugsfertigkeit. Die Förderung ist auf 30 Jahre ausgelegt; kürzere Laufzeiten verringern sie proportional. In der Förderlinie für Kommunen sind nur 30 oder 40 Jahre möglich.
Wie hoch darf die Miete sein?
Die Kaltmiete liegt um 20 bis 40 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete; den Prozentsatz wählen Sie bei der Antragstellung. Die Regel sind 33 %. Die Vergleichsmiete muss von der Gemeinde bestätigt werden.
Darf ich mir die Mieter aussuchen?
Innerhalb der wohnberechtigten Haushalte entscheiden Sie über die Vermietung. Allen Wohnberechtigten ist aber gleichermaßen Zugang zu gewähren; eine Bevorzugung bestimmter Gruppen ist nur in besonderen Förderlinien wie Mitarbeiterwohnen vorgesehen.
Was passiert mit der Bindung, wenn ich das Objekt verkaufe?
Die Bindungen sind öffentlich-rechtlich und liegen auf dem Objekt. Sie bestehen auch nach einem Verkauf für die Restlaufzeit fort.
Kann ich Bindungen auch ohne Neubau eingehen?
Ja. Miet- und Belegungsbindungen können auch an vorhandenen, bezugsfreien Mietwohnungen begründet oder auslaufende Bindungen fortgeführt werden. Gefördert wird das mit einem Zuschuss, der von Wohnungsgröße, Bindungsdauer und Mietabsenkung abhängt.
Wer bekommt einen Wohnberechtigungsschein?
Haushalte, deren bereinigtes Einkommen unter den Landesgrenzen liegt. Diese Grenzen orientieren sich am durchschnittlichen Verdienst – auch Facharbeiter, Pflegekräfte, junge Familien und Rentner sind häufig wohnberechtigt. Ausgestellt wird der Schein von der Gemeinde.
Stand: Oktober 2026. Grundlage sind das Förderprogramm Wohnungsbau BW 2022, die Merkblätter der L-Bank (Stand 20.10.2026) und die Angaben des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg. Die Angaben dienen der allgemeinen Information; maßgeblich sind die jeweils gültigen Förderbestimmungen und die Entscheidung der L-Bank im Einzelfall.